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尊龙凯时人生就是博作为建筑企业或实际施工单位（甚至是勘察设计单位），在承揽房地产开发项目时，大多会遇到用房地产支付工程款的问题。开发商为了缓解资金压力，提高房地产销售进度，往往采取以在建或已竣工的房地产偿还工程款的方式，而施工方则被迫以房抵债。由于征收压力。

这种抵押房在业内俗称“work-to-house”，即开发商用自己开发的房地产（未完工或已完工）抵扣工程款。双方以不动产抵偿工程款的行为，可能因债务清偿协议签订的内容不同而导致不同的法律后果。两个最常见的结果是转让担保或以实物偿还债务。

一、转让与保证

尊龙凯时人生就是博转让担保是我们经济生活中自发产生的一种交易方式。是指债务人或第三人为债务的履行提供担保，并将担保标的的权利（通常为所有权）提前转让给债权人，债务得到清偿。债权人将担保标的物返还给债务人或第三人的一种非典型担保方式。转让担保从一开始就背负着各种纠纷。是销售合同还是担保合同？是有效合同还是无效合同？转让合同名称终于在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）中首次更正

《九州人民纪要》第71条规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定财产以形式转移到债权人名下，债务人到期清偿，债权人将财产返还给债务人或者第三人三方贸易信用证，债务人逾期未清偿债务，债权人可以拍卖、变卖或者清偿该财产上的债权的，人民法院应当认定合同有效。合同约定债务人到期不清偿债务，财产属于债权人的，人民法院应当认定该部分协议无效，但不影响合同其他部分的有效性。根据上述合同，当事人已完成公开转让债权人名下的产权变更，债务人到期未清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人的请求应参照担保物的法律。以拍卖、变卖、贴现等方式优先清偿债权的，人民法院应当依法予以支持。债务人逾期不清偿债务，请求拍卖、变卖或者折价以清偿合同项下对债权人的债务的，人民法院也应依法予以支持。当事人已完成债权人名称的产权公开转让，债务人到期未清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人的请求，参照有关担保物的法律。以拍卖、变卖、贴现等方式优先清偿债权的，人民法院应当依法予以支持。债务人逾期不清偿债务，请求拍卖、变卖或者折价以清偿合同项下对债权人的债务的，人民法院也应依法予以支持。当事人已完成债权人名称的产权公开转让，债务人到期未清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人的请求，参照有关担保物的法律。以拍卖、变卖、贴现等方式优先清偿债权的，人民法院应当依法予以支持。债务人逾期不清偿债务，请求拍卖、变卖或者折价以清偿合同项下对债权人的债务的，人民法院也应依法予以支持。债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人的请求应当参照担保物的法律。以拍卖、变卖、贴现等方式优先清偿债权的，人民法院应当依法予以支持。债务人逾期不清偿债务，请求拍卖、变卖或者折价以清偿合同项下对债权人的债务的，人民法院也应依法予以支持。债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人的请求应当参照担保物的法律。以拍卖、变卖、贴现等方式优先清偿债权的，人民法院应当依法予以支持。债务人逾期不清偿债务，请求拍卖、变卖或者折价以清偿合同项下对债权人的债务的，人民法院也应依法予以支持。的权利。债务人逾期不清偿债务，请求拍卖、变卖或者折价以清偿合同项下对债权人的债务的，人民法院也应依法予以支持。的权利。债务人逾期不清偿债务，请求拍卖、变卖或者折价以清偿合同项下对债权人的债务的，人民法院也应依法予以支持。

后来颁布的《民法典》并没有规定担保以记名担保的形式转让，但第388条第一款规定“设立担保物权，依照本法规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同”，其中“其他具有担保功能的合同”包括转让担保合同。

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也就是说，转让担保是一种债务履行的担保方式，双方签订合同的真实意思不包括房屋所有权的转移。在转让担保的情况下，即使开发商的房屋买卖合同备案，甚至产权转让登记在建设方的名下，如果开发商后来支付建设费用偿还债务，建设方将归还的房子。给开发商；开发商逾期不还债的，建设方只能要求拍卖、变卖或者折价还债，不能拥有房屋。

2、以财产还债

以物还债，是债务人与债权人约定，将债务人或第三人所拥有的财产转为债权人的财产，用于清偿债务的行为。转让担保与以物还债有一定的相似之处。双方签订了转让房屋所有权的协议。在形式上，他们需要签订房屋买卖合同，办理合同备案，并进行产权转让登记。但是，两者在真实意义表示问题上存在本质区别。以物还债的意思是用房子来偿还债务，目的是为了消除双方的债权债务关系。签订偿还债务协议后，无权归还房屋或开发商要求赎回。转让担保只是将房屋转让给债权人，以保证债务的履行。债务还清后，房屋将被归还或赎回。

以物换物协议是承诺合同还是实际合同，也是理论和实践中争论不断的问题。从实际合同的角度来看，他们认为：以物抵债的约定实质上是代物还债，应以债权人实际接受为基础。当事人无特别约定，法律无特别规定的，经双方同意，成立以财产没收债务的协议。未交付的，可按照物债协议要求交付。在司法实践中，两种判断都有。终于，《九人纪要》出炉，最高人民

根据《九人纪要》三方贸易信用证，以物换物协议分为履约期届满前签订的协议和履约期届满后签订的协议，法律后果不同。

（一）履约期届满前达成的以物换物协议

《九州人民会议纪要》第四十五条规定：当事人在债务履行期届满前就以财产清偿债务达成一致，尚未将清偿财产交付债权人的，债权人要求债务人交付，故此情形与本纪要第七十一条规定的转让担保不同。，人民法院应当向他说明，他应当根据原债权债务关系提起诉讼。当事人经说明后仍拒绝变更债权的，驳回债权，但不影响根据原债权债务关系再提起诉讼。

履约期届满前达成的债权换债协议，因在履约期届满前债权债务尚未确定，因违反流亡禁令而无效。清算。因此，如果债权人此时要求债务人履行交付义务，法院不能支持。但该条仅规定，抵债财产未交付的，法院不支持交付请求。《九民纪要》未在条文中规定，在履约期届满前已达成以财产清偿债务的协议，以及抵债财产已交付时应如何处理。根据《九民纪要》的理解和应用，对这种情况有两种解释：如果签订的协议明确表达了放弃期限利益的意思，期限届满后以实物清偿债务的规则。适用履行期限；如果表达了放弃利益一词的意图，则被理解为一种保证。债务人可以参照民法典关于担保转让的规定和质押的有关规定，要求债权人履行清算义务，也可以要求债权人赎回。适用于履行期限届满后以实物清偿的规则；如果表达了放弃利益一词的意图，则被理解为一种保证。债务人可以参照民法典关于担保转让的规定和质押的有关规定，要求债权人履行清算义务，也可以要求债权人赎回。适用于履行期限届满后以实物清偿的规则；如果表达了放弃利益一词的意图，则被理解为一种保证。债务人可以参照民法典关于担保转让的规定和质押的有关规定，要求债权人履行清算义务，也可以要求债权人赎回。

（二）履约期届满后达成的以物换物协议

《九州人民会议纪要》第四十四条规定：当事人就债务清偿期限届满后的物物达成清偿债务协议后，清偿财产尚未交付债权人，债权人要求债务人交付的，人民法院应当重点审查物物清偿协议是否对第三人造成恶意损害。人民群众的合法权益等，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在上述情形，且无其他无效理由的，人民法院应当依法予以支持。

在这种情况下，以物换物协议是契约合同。债务履行期届满后，确定债权金额，在此基础上达成的以物换物协议一般不存在明显不公平问题，应尊重当事人的自主权. 同时，没有必要要求交货。如果债务人此时不交付收回的财产，债权人可以请求法院判令债务人交付。

但是，到期后以实物偿还债务的协议中存在旧债与新债关系的问题。一种观点认为，以实物协议设立新债时，旧债一并清偿；另一种观点认为，实物协议订立后，新旧债务均存在。如果您选择恢复履行旧债务，您也可以要求履行新债务。根据最高人民法院（2016）第484号民事判决书，最高人民法院对此问题的看法是，当事人约定在债务清偿期届满后以实物清偿债务可能构成变更。债务的产生，即新债务的设立和债务的消除同时进行。旧债；也可能属于新债的偿还，即新债的设立，与旧债并存。基于保护债权的理念，债务变更一般需要当事人明确约定清偿旧债。否则，当事人在债务清偿期届满后达成的实物债务协议的性质一般应为新的债务清偿。也就是说，在债务清偿期届满后，债权人和债务人签订的债务清偿协议不同意消除原货币偿付债务的，应当认定双方增加了另一种偿付方式。还清债务，而不是原来的货币支付。消除债务。在新债还清之前，新债还清后，旧债才能消除，新旧债并存；新债合法有效并已履行完毕后，旧债因偿债义务已完成而消除。.

3、担保转让、以物抵债与优先清偿建设工程价款的关系

根据《民法典》和《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》：承包人与发包人订立建设工程施工合同的三方贸易信用证三方贸易信用证，应当遵守民法八百零七条合同第十条规定，建设工程价款应当优先于工程价款或者拍卖价款支付，人民法院应予支持；装修装修工程具备折价或者拍卖条件，装修装修工程承包方就装修装修工程要求补偿工程价款。如果优先支付折扣或拍卖价格，人民法院应予支持；承包人依照民法第 807 条的规定优先受偿建设工程价款的权利高于抵押权和其他债权。

建设方与开发商协商以工程款抵销房屋，是实现建设工程价款优先补偿的形式之一。如果不是直接与承包方签订施工合同的主体，如挂靠、分包、非法分包的实际施工人员、勘察设计单位等不享有法定优先权的为支付建设工程价款，转让担保或实物。债务清偿是实现债权的一种很好的手段。虽然生效顺序是在优先受偿之后，但毕竟已经优先于其他债权。

但在实践中，存在一种需要注意的情况：建设工程承包人以财产还债的方式实现了优先受偿，但不动产登记发生在抵押权之后。设置了其他债权人。它已经与所有权混合并被淘汰，其他债权人的抵押权的实现成为问题。根据（2018）最高人民法院民事判决书第497号，作为法定优先受款的建设项目优先于抵押。虽然在签订债转债协议并完成过户登记后，涉案房地产的所有权归属于承包方，从而使承包方对涉案房地产享有的优先还款权和所有权因混淆而消除。债权人的抵押权，且所有权变更登记发生在抵押权成立后，因此承包人的受偿权的优先权仍然可以因为其自身的合法权益而存在，并且不会因为所有权受到影响而受到影响。抵押权后成立。影响。也就是说，即使享有法定优先受偿权的主体在现有抵押权后签订，也不会影响以物换物合同的效力。且所有权变更登记发生在抵押权设立后，因此承包人的受偿权的优先权仍可因其自身的合法权益而存在，且不因抵押权成立后所有权成立而受到影响. 影响。也就是说，即使享有法定优先受偿权的主体在现有抵押权后签订，也不会影响以物换物合同的效力。且所有权变更登记发生在抵押权设立后，因此承包人的受偿权的优先权仍可因其自身的合法权益而存在，且不因抵押权成立后所有权成立而受到影响. 影响。也就是说，即使享有法定优先受偿权的主体在现有抵押权后签订，也不会影响以物换物合同的效力。

但是，对于不享有法定优先受偿权的标的，无论是财产偿债协议还是转让担保协议，都是在之前设定的抵押权之后。，可能面临合同目的无法实现的风险。根据民法典规定：在抵押期间三方贸易信用证，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，不影响抵押权。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。也就是说，按照本条的规定，即使将工抵房转移到施工方名下，其抵押权不受影响，建设方取得的房屋仍享有抵押权。在不动产登记手续方面，自2021年4月6日起实施的自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》规定遗产依法得到保障。当事人申请房地产抵押首次登记或者抵押预告登记的，房地产登记机构应当根据申请，在不动产登记簿的“是否有禁止、限制转让抵押不动产的协议”一栏中记录转让抵押不动产的协议。如果有协议，请填写“是”。抵押期间依法转让的，受让人、抵押人（出让人）和抵押权人应当共同申请转让登记；如果没有协议，请填写“否”。受让人与抵押人（出让人）共同申请过户登记。约定的情形发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。民法典施行前已抵押登记的不动产，在抵押期内转让的，未经抵押权人同意，不办理转让登记。也就是说，未经抵押权人同意，即使与房屋签订清偿债务协议，也无法转让财产。

4、“到屋”实际操作中对施工方的几点建议

1、查明您是否属于法定的建设工程价款优先还款权的主体。如果是这样，签订还债协议基本上只是实现工程价款优先受偿权的一个程序。请记住在18个月内（从承包商应支付建设工程价款之日起）签订合同办理手续。不要错过法定保护期。如果没有，请参见下文。

2、确认房屋是否存在开发商自负的抵押，是否约定在抵押期内不转让抵押，是否解除抵押。如果这些障碍都不存在，恭喜你，事情的复杂性将大大降低。你需要判断：（1）你的目标是什么？想把房子过户到自己名下，保证开发商能按时支付工程款吗？还是你觉得项目也不错，有投资价值和升值空间，置业也行？了解您的目标后，您可以决定是否要与开发商签订合同，为您提供担保或偿还债务的合同。(2) 你和开发商之间的债务到期了吗？如果还没有过期，以授予担保的方式设定担保可能具有更好的法律效力。如果已经过期了，签一份实物债权协议，即使开发商不交房，你也可以让他交房。（三）签订实物清偿协议，旧债是否消灭。如果您希望新债与旧债齐头并进，您必须告诉您的律师在合同中执行。

3、如果开发商已经抵押了开发商将提供给他的房屋，并约定在抵押期内不能转让，且尚未解除抵押，无论是否要签订转让担保合同或与开发商签订合同，您必须获得抵押贷款。征得权利人同意，否则不办理登记手续。

4、上述所有想法均为您的单方面想法，实现您的想法，还有与交易各方的艰难谈判和博弈过程。

尊龙凯时人生就是博在工作中，我经常看到一些游戏失败的案例：实际施工人员咨询了房屋止赎协议，而除了这份纸质协议，没有其他信息，巨额的建筑资金在风中摇曳。“上班到家”看起来很美，其实问题很多。希望施工方能够在法律的框架下，在律师的帮助下，顺利避坑，在收货的路上一帆风​​顺！